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哈尔滨市松北开发区土地集约利用的评价研究
2010-09-30 | 作者: 赵星财 王红梅 孙丽娜 | 来源: 国土资源情报 | 【 】【打印】【关闭

  摘要:客观地评价城市开发区土地集约利用程度,并针对问题提出对策,对促进城市开发区土地可持续利用具有重要意义。本文以哈尔滨市松北开发区为研究对象,构建土地集约利用评价指标体系,通过计算和分析得出以下结论:哈尔滨市松北区已建成城镇建设用地比例较大,工业用地占已建成城镇建设用地的比例小;土地集约利用程度总体虚高;管理绩效集约度突出。最后对开发区土地集约利用提出合理性的建议。

  关键词:开发区土地 集约利用 评价研究

  一、问题的提出

  哈尔滨松北开发区作为哈尔滨市东北亚国际经贸科技合作大通道,为适应对俄经贸科技合作发展的需要,构筑对俄出口加工和科技经贸合作的政策平台,解决开发区土地资源利用面临的越来越大的空间和环境压力,松北开发区土地集约利用显得尤为重要。自哈尔滨市人民政府提出“一江居中,两岸繁荣”的战略部署后,松北区发生了翻天覆地的变化,已不再适合作为农业用地,土地利用也从原有的农用地转变为建设用地,因此,建设用地是对松北开发区土地资源最有效的利用方式。在这样的背景下,进行开发区土地集约利用潜力分析对指导开发区的发展更具有现实意义。开发区土地集约利用问题已经引起了社会的广泛关注,但目前多集中于对开发区土地集约利用程度的评价,具体分析某一开发区土地集约利用潜力的很少。本文从土地利用状况、用地效益和管理绩效3个方面建立指标体系,深入分析松北开发区自2006年5月成立以来的土地集约利用程度。最后根据测算结果提出今后发展的针对性对策与建议,为指导松北开发区的发展建设、完善开发区土地管理政策措施提供依据。

  二、研究区概况

  哈尔滨松北开发区设立于2006年5月,开发区总面积为553.60公顷,地处松花江哈尔滨段北岸,下辖松北镇、松浦镇、万宝镇、对青山镇、乐业镇和三电街道办事处,现有人口20.1万人,其中非农人口5.9万人。松北区地势平坦,交通便利,水资源丰富。截至2008年末,开发区下业企业当年累计固定资产投资2372.7万元,2008年工业生产总值3320万元。松北开发区的目标定位为:发展成为涵盖中、俄、日、韩、朝、蒙古国六国产业的开发区,充分发挥松北新区的优势,制造“洼地效应”,招聚投资,以松北新区为核心,建设科技、金融、轻工、现代物流、仓储基地(一核);以沿边口岸为辐射扇面,加强互动作业,相互支撑(一面);整合黑龙江省在俄的华企、华商的资源和力量,指导、扶持他们在俄罗斯大铁路沿线重点城市合理布局,建设市场、商场,规范已建成市场、商场(一轴),构筑中俄经贸科技合作的桥头堡、大通道。按省级相关部门的要求,形成对绥芬河、黑河等边境口岸的支撑,打造东北重点中心。开发区具体形状见图l(图中空白部分为哈尔滨商业大学,非该园区范围)。

  三、开发区土地集约利用程度评价

  开发区的土地资源是保证开发区进一步发展的重要物质基础。而现实情况是,土地已经成为制约开发区发展的重要因素。树立和落实科学发展观、建设和谐社会的政策迫切要求开发区土地集约利用,这既是缓解开发区用地紧张的必然选择,更是建设节约型社会的重要手段。本文通过指标体系的构建与计算对松北开发区土地集约利用程度做出评价并提出对策建议。

  1.指标体系的构建

  本着客观性、可量化和可操作性的指标选取原则,结合开发区的实际情况,开发区土地集约利用程度评价指标体系可包括目标层、准则层和指标层3个层次。具体指标的选取见表1。

  2.指标标准化

  (l)理想值的选取

  开发区土地集约利用水平在某一个特定时期内是动态、相对的概念,在不同地区、不同的经济发展阶段,土地集约利用的边界不尽相同。为了科学衡量开发区各评价指标的合理度和实现程度,在选取理想值时要以开发现状为基础,在定性分析指标理想值的选取时,主要依据开发区土地利用现状数据,同时结合有关行业或其他开发区的经验,对于目前处于较低水平的指标采用行业规定最低标准,对于目前处于较高水平的指标,则作进一步的要求。本文主要以哈尔滨松北经济开发区相关文件和哈尔滨市城市总体规划(2001-2020)、哈尔滨市松北区松北镇土地利用总体规划( 1997-2010)及《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》(国土资发〔2008〕145号),以规划目标为指导,以行业标准为准则,确定开发区土地集约利用理想值(见表1)。

   (2)标准值计算

  土地集约利用实现度分值计算公式如下:

  对于正向指标:                 

                 

  对于负向指标:

  

  式中:Si为i指标的实现度;Xi为i指标的现状值;Ti为i指标的理想值。

  3.权重确定和评价值计算

  本文采用AHP层次分析法确定权重。各目标层因素分值的计算公式如下:  

  

  式中:Fi为目标i的评价分值;Sij为i目标j指标的分值;Wij为i目标j指标的权重值。

  开发区土地集约利用集约度综合分值的计算公式如下:  

  

  式中:F为开发区土地集约利用集约度综合分值;Fi为i目标的分值;Wi为i目标的权重值

  四、土地集约利用程度评价结果及结果分析

  1.土地集约利用程度评价结果

  采用上述方法对哈尔滨市松北开发区土地集约利用进行了评价,具体计算结果见表1、图2。

  2.土地集约利用程度评价结果分析

  集约度综合分值比较高,各指标集约度分值尤其是指标实现度分值差别较大。指标实现度分值最高达到100%;最低为建筑密度57.78%,另外,综合容积率
和土地有偿使用率的实现度分值也比较低,分别为67.74%和77.39%。这些充分反映了开发区土地集约利用程度的特点、目前的发展阶段,也验证了理想值确定的合理性(详见图2所示及后面文字分析)。

  (l)已建成城镇建设用地比例较大,工业用地占已建成城镇建设用地的比例小

  已建成城镇建设用地319.88公顷,占开发区总面积的57.78%。其中,住宅用地和公共管理与公共服务用地所占比例较大,分别为41.85%和33.61%;工业用地所占比例小,仅占住53%。这种状况与开发区的发展定位不一致。

  (2)总体看土地集约利用程度虚高

  集约度综合分值为94.47%,土地集约利用程度比较高。集约度综合分值比较高的原因是工业用地率、工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度、到期项目用地处置率和闲置土地处置率实现度分值比较高,全部为100%。其中与工业有关的5个指标实现度为100%,原因在于开发区发展受“两个规划”的限制,在今后的发展态势下,没有工业用地发展空间,根据合理性将其理想值定为现状值,进而成为造成集约度综合分值虚高的主要原因。假如按工业生产加工类型的开发区来说,此发展现状的开发区集约度综合分值将会远远低于此次测算的集约度综合分值,故计算出的虚高的数值无法体现出开发区真实的集约利用程度。

  (3)开发区管理绩效程度高

  管理绩效目标集约度分值为92.11%,其子目标土地利用监管绩效为100%,并会保持下去,原因在于随着土地管理部门监管力度的加大及开发区土地集约利用意识的加强,国家土地管理政策更会落到实处,不会出现到期项目未处置和闲置土地。尚可供应用地全部为尚可有偿使用土地,根据目前的供地政策,必将会以招拍挂形式供地,故土地供应市场化程度会随着供地量增加而加大,所以说管理绩效会稳步提高。

  五、结论与建议

  哈尔滨市松北开发区已建成城镇建设用地319.88公顷,占开发区总面积的57.78%。其中,住宅用地和公共管理与公共服务用地所占比例较大,分别为41.85%和33.61%;工用地所占比例小,仅占0.53%这种状况与开发区的发展定位不一致。地利用集约度综合分值为94.47%,说明总体方面开发区集约利用程度较高。

  哈尔滨市松北开发区土地集约利用对策:一是开发区土地集约利用评价应充分考虑时间价值。对任何有人类活化劳动及资本投入的产品的价值评价必须要考虑时间价值,我们认为开发区土地集约利用评价也不例外。确保18亿亩耕地红线是保障国家粮食安全、经济安全和社会稳定的基础。若18亿亩耕地每年均多出“一熟”的话,我国确保耕地红线的压力会大大减轻,可以有更多的土地资源用于生产建设,用于生态环境建设。二是宏观评价土地集约利用,严把开发区设立审批关。开发区选址之初,在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下,应充分利用废弃建设用地及未利用地,尽量不占耕地。进一步调整土地利用结构,优化土地资源配置,发挥土地整体效益。这样既增加了有效建设用地,也未减少耕地;既保证了建设,也保护了耕地。宏观上符合节约集约用地原则。三是增加开发区基础设施投入评价指标。基础设施投入评价可从两方面考虑,即基础设施投资额及基础设施达到“几通一平”。基础设施达到“几通一平”又可从两方面考虑,一是“几通一平”通的多少(基础设施完备度);二是“几通一平”通的面积率。评价体系中只是考虑了土地开发率,没有体现基础设施完备度及不同基础设施完备度条件下的土地开发率。建议将基础设施完备度加入评价指标中:四是增加建筑系数评价指标。容积率和建筑密度是从用地范围内建筑物规模的角度衡量土地利用强度、土地利用集约程度的两个指标。工业企业因其所在的行业不同,其对土地的利用方式也不尽相同,《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)中废弃资源和废旧材料回收加工业、原材料及产品堆场用地量大,若需防水,可建造构筑物,从经济角度考虑,没有必要建大量建筑物。建筑系数是用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物及堆场占地面总和占总用地面积的比例。为了能够准确反映工业企业的土地利用集约程度,建议将建筑系数加入评价指标中,并在确定理想值时,依据工业企业所在行业不同,有所侧重。

  参考文献

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