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中国土地勘测规划院地价所所长赵松介绍2016年第一季度全国主要城市地价监测成果
2016-04-18 | 来源: 国土资源部门户网站 | 【 】【打印】【关闭

  2016年,宏观经济下行压力仍存,结构性调整深化,地价整体将延续平稳上升、窄幅波动的态势。化解房地产库存的措施和效果将直接影响商、住地价走势:1、一线城市与部分热点二线城市住房需求仍然较旺,库存压力相对较小,住宅地价上涨空间较大。2、房地产市场库存“结构性”问题或将导致商服和住宅地价走势产生分化。3、对工业用地而言,在供给侧改革进程中,市场自发与政策导向、长效与短期、外生与内生等各种力量多重作用,工业地价影响因素趋于复杂,产业结构调整将推动工业地价格局变化。

  在2015年全年土地市场整体量跌价稳,地价增速持续回落的背景下,2016年第一季度全国主要监测城市地价整体平稳,增速回升,一线城市住宅地价跟随房价快速上涨,具体状情况如下:

  一、综合、住宅、工业地价环比、同比增速较上一季度均有所上升;商服地价环比增速与上一季度持平,同比增速微幅放缓

  2016年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为3668元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米。

  环比来看,综合、住宅、工业地价环比增速依次为0.96%、1.27%、0.73%,分别较上一季度上升了0.22、0.13、0.44个百分点;工业地价环比增速扩张幅度最大,商服地价环比增速为0.57%,与上一季度持平。

  同比来看,综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为3.55%、2.60%、4.66%和2.50%,与上一季度相比,分别变化0.39、-0.10、0.74和0.12个百分点。

  重点监测城市中,地价总体水平为5368元/平方米,环比增长1.38%,同比增长4.96%。商服、住宅和工业地价水平分别为8952元/平方米、7971元/平方米和1023元/平方米;环比增速分别为0.96%、1.74%和1.03%;同比增速分别为3.79%、6.07%和3.78%。

  二、三大重点区域各用途地价环比增速变化各异,住宅地价同比增速均有所上升;珠三角、长三角、环渤海地区住宅地价同比增速依次处于高位、较高位和温和上行区间

  一季度,长三角、珠三角、环渤海地区综合地价水平分别为每平方米5282元、6149元和3880元。

  环比来看,珠三角增速为2.10%,较上一季度放缓了0.18个百分点,但增速仍明显高于长三角和环渤海地区,二者综合地价增速分别为1.40%和1.50%,较上一季度上升0.93和0.60个百分点。分用途看,长三角商服、住宅、工业地价增速依次为0.18%、2.23%、1.08%,与上一季度相比,商服地价增速下降0.10个百分点,住宅、工业地价增速分别上升0.25和1.99个百分点。珠三角商服、住宅、工业地价增速依次为1.26%、2.71%和1.77%,均较上一季度略有放缓。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.41%、1.83%、1.14%。

  同比来看,长三角、珠三角、环渤海地区综合地价增速依次为4.08%、9.32%、4.16%,分别较上一季度上升0.77、0.76、0.93个百分点。分用途看,长三角商服、住宅、工业地价增速依次为1.25%、7.34%、2.06%,商服和工业地价增速有所回落,住宅地价增速进入较高位运行区间;珠三角商服、住宅、工业地价增速依次为6.43%、11.44%和8.18%,住宅地价增速进入高位运行区间;环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为3.85%、5.23%、2.97%,住宅地价增速虽较上一季度上升1.10个百分点,但仍处于温和上行区间。

  三、一线城市各用途地价环比、同比增速全面上升;三线城市商服、住宅地价环比增速放缓

  2016年第一季度,主要监测城市中,一线城市各用途地价环比、同比增速全面上升,受住房市场“量价齐升”带动,北京、上海、广州、深圳各城市住宅地价环比增速均超过3%,处于快速上涨区间;二线城市,除工业地价同比增速微幅放缓,其他用途地价环比、同比增速均呈上升态势;三线城市工业地价环比、同比增速上升,商服地价环比、同比增速放缓,住宅地价环比略有放缓,同比则保持上升态势。

  四、住宅地价环比上涨城市超过七成,同比上涨城市约占八成

  2016年第一季度,105个监测城市中住宅地价环比上涨的城市76个,比上一季度增加1个,其中,环比增速超过3.0%的城市有9个,较上一季度增加1个;环比下降的城市21个,比上一季度减少3个。此外,70个城市的增速稳定在-1.0%~1.0%。与去年同期相比,同比上涨的城市82个,与上一季度持平;增速超过7.0%的城市17个,较上一季度增加5个,其中,深圳、上海等10个城市地价增速超过10.0%;同比下降的城市20个,比上一季度减少1个。

  五、当前市场形势分析及后期关注要点

  (一)国内经济开局良好,多项指标表现好于预期,支撑地价上涨。一季度,宏观经济稳中向好,工业企业利润、投资消费、价格指数等生产面和需求面主要指标均出现一定改善。稳增长、调结构、促改革进程中的积极因素正在集聚。2015年以来,财政支出持续发力、基础设施投资加速,经济增长内生动力有所增强,累积效应支撑了一季度各用途地价环比增速稳中有升。

  (二)货币政策宽松,社会融资规模和信贷扩张,为地价增速回升准备了流动性条件。一季度,央行再次降准,释放流动性。统计数据显1-2月份社会融资规模高于历史同期水平,房地产开发投资增速转正。在市场流动性充裕,信贷规模扩张,开发投资增长的背景下,作为重要的投资领域,房地产市场吸引资本进入,有效需求上升,支撑了对价格的承受能力,带动了部分城市地价的快速上涨。

  (三)去库存措施效果初显,房地产市场区域性、结构性分化持续,地价涨幅差异显著。2015年以来,在去库存的整体定位下,中央层面,调控政策呈现全局性放松,部分收紧的态势,宽货币、加杠杆、减税费等政策推动了房地产去化的加速,形成了部分地区土地市场预期的改善。 2016年一季度,市场持续调整、分化,一线城市和部分热点城市价格明显上涨,三、四线城市库存仍然较高,引发市场关注双向风险。地方层面,供需双向调控成为主流,但在市场分化背景下,政策导向各异:对于高库存问题较为明显的三四线城市,减少税费、放宽购房条件、扩大购买群体等措施将有利于提振需求,加速出清;对于房价上涨的一线城市和热点城市,地方政策进一步收紧,旨在引导市场理性预期,维护市场稳定。

  (四)简政放权、降税去费、定向降准等政策效果逐步显现,非公经济活力不断迸发,新兴产业发展提速,企业经营收益改善,开工热情有所提升,用地需求出现回暖迹象,加之征地等新增建设用地的刚性成本持续上升,推动了工业地价涨幅在低位上有所扩张。

  (五)受供地安排周期性和供地结构调整影响,105个监测城市建设用地供应量降至2010年以来单季度最低值,除交通水利基础设施等其他用地同比供应上涨外,主要监测城市土地供应总量及其环比、同比均有所下降。

  中长期来看,供给侧结构性改革,简政降税利于释放市场活力,经济增长的新动能培育和传统动能提升将继续呈现积极变化;但同时,国内外经济增长的不确定性因素持续叠加,去库存、去产能背景下企业降成本、增效益的改善情况仍有待观察。前期房地产调控政策效果显现,但不够理想,一线城市市场热度上升明显,三四线城市改善有限。下一步,行政主管部门宜坚持审慎原则,积极发挥市场机制的调节作用,保持宏观政策的稳定性,增强调控措施的针对性,避免“应急型调控”带来的短期剧烈波动;同时,需深入研究政策的外溢效应和系统化影响,提高差别化调控的科学性、有效性。二季度, 积极的财政政策和灵活稳健的货币政策持续发挥作用,我国城市地价将保持整体上涨态势; 分类指导、因地施策的调控深化实施,效果有待进一步观察;热点城市房地产调控政策收紧,有助于平抑异常波动,促进住宅地价涨幅回稳。

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